普陀真如副中心成房价洼地 腾笼换鸟未来可期

  在最初的三个副中心当中,真如确实相对落后,但仍有逆袭的机会。未来几年将有14号和15号线经过并在真如地区交汇,届时可能迎来翻身机会。另外,上海的整个西部地区需要一个副中心,具体看市场的选择,最终真正能成为副中心的也许在真如附近,并不在真如。

  新浪乐居讯(编辑 李羽蒙)上月,普陀区一手房销量排名仅第十位,而线家,房屋交易市场也较为冷清。作为上海市的老城区,其内部的真如板块,是继杨浦区的五角场、徐汇区的徐家汇、浦东新区的花木之后,在1994年被确立副中心地位。而如今,真如正与其他三个城市副中心的差距在不断拉大。房价可以大致反映出一个地区的繁荣程度,为此,笔者实地走访了这四个城市副中心,试图挖掘“真如”的背后。

  真如副中心位于上海西北部,东至岚皋,南达中山北武宁,西接真北,北临沪宁铁。真如作为上海“一主四副”多核心战略布局的最后一环,虽然在不断地努力打造过程中,但是发展进度却过于迟缓,近几年的变化并不大。

  笔者从真如地铁口出来,眼前所看到的与其他三个地区差异过于明显。地铁口周边没有任何高层建筑和大型商圈。2号出口旁,一块城中村的地已经被圈起来,而不远处的几个楼盘正在建设,附近不少沿街商铺也正在修建当中。地铁11号线个,曹杨上的公交数量也并不算多。

  在几家中介门店了解后,笔者发现这里的新房市场并不活跃,甚至有中介门店只做租房业务。从武宁到铜川,几乎没有新房在售,区域都被老公房所占领,而北真如的上海西站附近的次新房价位也只在5-6万左右。

  在徐家汇地区,笔者刚下出地铁口立刻被繁华的商圈所吸引,四周并未发现一栋低层建筑。地铁1号线号线余个。

  笔者来到南丹东的中原地产,经纪人开口第一句话便是:“这边的房子很贵的”。经了解,地铁附近一手房的价格约9-10万元/平方米左右,根据交通区位和楼层、户型等其他因素,价格存在一定的区间。“正常来说,一套90平的房子平均在850万上下。便宜的也有,但很抢手,五六百万的预算最好看看二手房。”

  五角场板块与徐家汇一样商圈遍布,万达、东方商厦等标志性建筑汇聚于此。另外,复旦大学、同济大学等数座高等院校分布四周,高人气带动了这片区域的商业发展。地铁10号线横穿商圈,域内高架横跨、道密布。但明显不同的是,这里高层住宅远不如老公房数量之多,新盘数量也非常少。附近一家中介坦言,平时做的最多的还是二手房生意,学区房比较热,由于学生多,租房市场也较火爆。

  花木作为浦东新区着重打造的高品质住宅中心,本身新房数量很多,九月还将有几家新楼盘入市。地铁站紧邻世纪公园,绿化、交通、配套比其他三个副中心都较为优越,生活舒适度更高。而该区域的房价也是一飙升,“新房均价快接近10万了,别墅的价位至少在10万以上。”周边一家中介说道。但是,笔者发现花木站附近商圈并不多,人流量和车流量也并不算高。

  在二手房方面,四大副中心板块的热度都比较高,但价位相差较大。徐家汇、花木和五角场的二手房均价在6~8万之间,而线万。

  在真如,租房市场占据了半壁江山,一室户的价位在2500-3000左右,二室户50平米的约为4000元,相对于其他副中心,这里的租房价格相对便宜。由于市场冷淡,周边的房屋中介并不多,规模很小,且服务范围和内容都很局限。“我们这里只做租房业务的,其他的业务量都比较少。”武宁的一家中介介绍到,武宁南北两侧的老公房,二手房价位都在4万左右,稍好一些的小区住宅约5万。另外,笔者发现该门店鲜有人来咨询,沿街商铺也都比较冷清,周边的人流量和车流量是四个副中心里最小的。

  笔者在徐家汇某中介了解时,碰巧遇上因卖方临时跳价20万,买卖双方正在重新协商房价。中介说:“最近房价一直在涨,经常会发生房主跳价的情况,我们中介就算是个调解员。最近的二手房成交量都很可观,比前段时间多了五六成,均价在7万以上。”询问租房时,他介绍说:“二室户的价位在6000以上,稍好的房间上万元的都有。”

  花木地区的中介告诉笔者,最近二手房交易量明显提高,均价在8万左右,但是总体说来,新房二手房的市场还比较稳定。而租房的通常费用,一室户在4000元左右,二室户能达到6000-7000元。“因为临近世纪公园,靠近地铁站,房源又多,租房的人还是挺多的,较市区租房价格和房屋大小来说,这里的性价比还不错。”房产经纪人说。

  五角场地区的新房并不多,但人流量较大,主要以初入职者和大学生的租客为主。老公房是该区域的主战场,无论是二手房,还是租房,临近商圈的老公房都普遍受顾客欢迎。“因为附近买东西,出行都非常方便,这里的房子非常好租。”中介还透露,租房价格近一两个月涨了500-1000元,但仍有很多人前来询问房源。附近二手房的价位在5-7万不等。

  据十二五期间的规划,真如副中心功能定位为承担市级CBD的部分功能,重点发展各种专业性生产服务功能,逐步发展建设成为面向上海和长江三角洲的生产服务中心和生活服务中心。未来地铁11号线号线号线将在真如交汇,形成铜川站和上海西站两个换乘中心,将打造成以公共交通为中心的城市副中心区。

  而线号线在此经过,道设施也亟待改善,人气指数和质量也需要不断提升,这与城市副中心的称呼还有着较大的差距。

  中原地产咨询高级研究员卢文熙表示,真如板块发展速度确实有些慢,主要是附近的水产品市场导致的差,但这部分区域具有价格洼地的优势,未来会不断用价格填补,轨道交通14号线也正在建设,未来的发展前景还是有的。

  近期,上海市发布城市总体规划(2016-2040)草案,其中提到:中心城内提升江湾-五角场、线个主城副中心的功能。前段时间公示的15分钟社区生活圈规划也将真如纳为试点区域,而真如能否在新一轮城市规划中脱颖而出?

  华燕房盟战略研究中心资深分析师牛振兴认为,上海最初规划了三个副中心,真如,五角场,花木,现在又新增了张江、金桥两个。这次2040规划表示要在在宝山、虹桥、莘庄、川沙4个主城片区内分别设置主城副中心。他表示,在最初的三个副中心当中,真如确实相对落后,但仍有逆袭的机会。未来几年将有14号和15号线经过并在真如地区交汇,届时可能迎来翻身机会。另外,上海的整个西部地区需要一个副中心,具体看市场的选择,最终真正能成为副中心的也许在真如附近,并不在真如。

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